Gute Argumente für Airbnb in einer Stadt wie Wien

Man hört sie immer wieder gern, die Storys der Silicon Valley Helden, die in Hinterzimmern ein Weltimperium aufgebaut haben. Airbnb, das 2009 in San Francisco von Joe Gebbia und Nate Blecharczy gegründet wurde, gehört dazu. Zuerst vermieten die Highschool Boys ihre Luftmatratze, wenig später machen sie eine Zimmer-Tauschbörse für coole Traveller auf, und am Ende üben sie mit Uber-Preisen Druck auf die weltweite Hotellerie aus. Jurist Martin Foerster von Graf & Pitkowitz Rechtsanwälte sprach beim Business Breakfast der American Chamber of Commerce in Austria am Freitag über rechtliche Rahmenbedingungen und aktuelle Entwicklungen bei Kurzzeitvermietungen. Im Gepäck hatte er ein paar schlagfertige Argumente, warum Airbnb & Co. von überbordender Bürokratie verschont bleiben sollten. Den virtuellen Talk gibt's in voller Länge als Video zum Nachschauen.

Airbnb entzieht Wohnraum

"Dass Airbnb und Co. dem Markt Wohnungen entziehen, ist eher Populismus als eine fakten- und zahlenbasierte Aussage“, so der Jurist Martin Foerster bei seinem Online-Referat. Einerseits trage der starke Tourismus zum hohen Angebot bei, andererseits wollen private Anbieter durch Kurzzeitvermietungen dem Mietrechtsgesetz entkommen. Dadurch würden dem angespannten Mietmarkt zwar Wohnungen entzogen, andererseits öffnen sich zusätzliche Unterkünfte für Touristen, die maßgeblich zur Wertschöpfung in Österreich beitragen, wird argumentiert.

Seine Wohnung kurzfristig zu vermieten, ist generell nichts Verbotenes. Manche Vermieter agieren jedoch wie kleine Hotelbetriebe und ignorieren jegliche Bestimmungen. In einem Bezirksgerichtsurteil wurde klargestellt, was alles unter touristische Vermietung fällt und welche Regeln für AirBnB-Vermieter gelten. Dazu zählt etwa auch die Zustimmungspflicht der Miteigentümer eines Wohnhauses und eine Mindestlänge bei der Mietdauer.

Angebot macht Kraut nicht fett

Laut Angaben des Juristen werden 13.000 Einheiten in Wien aktuell auf Airbnb angeboten, wovon 4.000 Angebote nur einzelne Zimmer umfassen. Von den verbleibenden 9.000 Einheiten würden 3.000 nur temporär offeriert. Vorgerechnet wird, dass letztlich 6.000 Einheiten ganzjährig von Gästen genutzt werden können. In Relation zu allen vorhandenen Wohneinheiten in Wien, und unter Betrachtung der jährlich hinzukommenden Neubauten, die mit 18.000 bis 19.000 Objekten beziffert werden, scheint der Faktor "Airbnb" nur geringe Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in Wien zu haben. In Favoriten vielleicht weniger als in teureren Bezirken und nahe der Innenstadt.

Rechtliche Rahmenbedingungen in Wien

Wer vermieten möchte, muss sich in seinem Wohnungseigentumsvertrag absichern, empfiehlt Foerster. Bei neuen Verträgen sei eine Regelung zu Kurzzeitvermietungen mittlerweile Usus, wobei es keine einheitliche Regelung gibt. Da es die nicht gibt, müssen alle Mit- und Wohnungseigentümer prinzipiell zustimmen. Erfolgt diese nicht, bleibt eine Klage auf Zustimmung, wobei die Judikatur schutzwürdige Interessen der restlichen Eigentümer berücksichtigt. Bei einer gemischten Immobilie, in der beispielsweise Geschäfte und Büros angesiedelt sind, wird die Genehmigung leichter erteilt werden, als in einem reinen Wohnhaus, lautet die Einschätzung. Wird trotz Verbot vermietet, ist mit einer Unterlassungsklage und im äußersten Fall dem Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft zu rechnen.

Keine ausreichenden Daten

In den Magistraten der Stadt Wien wächst der Unmut über Personen und Unternehmen, die Wohnungen zweckwidrig und geschäftsmäßig ohne Meldung zur Kurzzeitmiete anbieten. Die Stadt Wien versucht AirBnB die Stirn zu bieten, und steht medial betrachtet auf Konfrontationskurs mit dem Unternehmen. Tatsächlich wartet die Stadt schon seit Jahren geduldig auf Daten der Plattformnutzer, die AirBnB auch nach mehrjährigen Verhandlungen nicht preisgibt. Die Argumente von AirBnB sind schließlich auch nicht von der Hand zu weisen: zusätzliche Gäste, Impulse für die Wirtschaft und Steuereinnahmen – wo liegt das Problem?

Stolperstein Gewerberecht und Bürokratie

Jurist Martin Foerster von Graf & Pitkowitz Rechtsanwälte weiß noch mehr: Die reine Vermietung einer Wohnung unterliegt nicht dem Gewerberecht. Das Angebot von Serviced Appartements verlangt jedoch eine Gewerbeberechtigung. Der Verwaltungsgerichtshof hat einen praxisnahen Zugang gewählt, der sich unter anderem an den Nebenleistungen, dem Außenauftritt und der Form der Kundenverträge orientiert. Die Gewerbeberechtigung stellt per se keinen großen Aufwand dar, zieht aber weitere Maßnahmen wie eine Betriebsanlagengenehmigung nach sich, die zeit- und kostenaufwändig werden können. Weiters ist auch die Wiener Mindestausstattungsverordnung aus dem Jahr 1996 zu erfüllen. Gäste sind an das Meldeamt zu melden und die Ortstaxe abzuführen.

(PA/red)